Satzung
über ein besonderes Vorkaufsrecht gem. § 25 (1) Satz 1 Nr. 2 BauGB
für das Gebiet „Gartenstraße, Karlstraße, Kaiserstraße“
Gemarkung / Flur Reutlingen
vom 26.09.2023
Aufgrund des § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 4. Januar 2023 (BGBI. 2023 I Nr. 6), in Verbindung mit § 4 Gemeindeordnung Baden-Württemberg in der Fassung vom 24.07.2000 (GBl. S. 581, ber. S. 698), zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 04.04.2023 (GBl. S. 137) und der Gemeindeordnung vom 02.12.2020 (GBl. S. 1095) hat der Gemeinderat der Stadt Reutlingen in seiner Sitzung am 28.09.2023 folgende Satzung über ein besonderes Vorkaufsrecht zur Sicherung der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung im künftigen Bebauungsplangebiet „Gartenstraße, Karlstraße, Kaiserstraße“ beschlossen:
§ 1
Anordnung des besonderen Vorkaufsrechts (Satzungszweck)
Zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung im Gebiet „Gartenstraße, Karlstraße, Kaiserstraße“, Gemarkung / Flur Reutlingen, wird in dem in § 2 bezeichneten Gebiet ein besonderes Vorkaufsrecht nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 des Baugesetzbuches angeordnet.
Die Stadt Reutlingen plant die Aufstellung eines Bebauungsplans „Gartenstraße, Karlstraße, Kaiserstraße“, mit dem gesteuert werden soll, dass die Art der baulichen Nutzung von Baustaffel 2, gemischtes Gebiet (gemäß geltender Ortsbausatzung), in ein Kerngebiet nach § 7 BauNVO geändert wird. Das Wohnen soll nicht wie in einem Mischgebiet nach § 6 BauNVO gleichgewichtig neben anderen Nutzungen vorgesehen werden.
Geplant ist, vorwiegend Handelsbetriebe sowie zentrale Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur unterzubringen. Es sollen daher für das geplante Gebiet zentrale Einrichtungen zu spezifischen Gewerbetrieben und zentrale Einrichtungen der öffentlichen und privaten Infrastruktur zugelassen werden. Insbesondere Einzelhandelsbetriebe und Geschäfts- und Bürogebäude sowie gewerbliche Nutzungen sollen angesiedelt und mit Nutzungen für Schank- und Speisewirtschaften sowie mit Anlagen für sportliche Zwecke ergänzt werden können. Geplant ist, die Nutzungen nach § 7 Abs. 2 BauNVO zuzulassen, aber mit folgenden Konkretisierungen und Einschränkungen:
(1) Anlagen zu kulturellen Zwecken sollen nur in Form von Bildungseinrichtungen angesiedelt werden können.
(2) Eine Wohnnutzung ist nicht Planungsziel. Die Wohnnutzung wird sowohl als Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter ausgeschlossen. Auch sonstige Wohnnutzungen werden nicht festgesetzt werden.
(3) Folgende Nutzungen, Anlagen oder Betriebe sollen ausgeschlossen werden:
- Erotikshops als Einzelhandelsbetriebe gem. § 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO,
- Vergnügungsstätten in Form von Spielhallen oder Wettbüros oder ähnlichen Betrieben i.S.d. § 33i Gewerbeordnung (GewO),
- Bordelle, bordellartige Einrichtungen und Wohnungsprostitution sowie Terminwohnungen als sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe gem. § 7 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO
sowie
- Betriebe mit Sexdarbietungen, Peep-Shows (Film- und Videovorführung und Schaustellung von Personen gem. § 33 a GewO).
(4) Tankstellen im Zusammenhang mit Parkhäusern und Großgaragen sollen ausgeschlossen werden.
§ 2
Räumlicher Geltungsbereich
(1) Der räumliche Geltungsbereich dieser Satzung umfasst die folgenden Flurstücke und Flurstücksteilflächen Gemarkung / Flur Reutlingen: 257, 259, 260, 260/1+2.
(2) Die Begrenzung des räumlichen Geltungsbereichs dieser Satzung ist in dem anliegenden Plan des Amts für Stadtentwicklung und Vermessung vom 09.08.2023 als gestrichelte Umrandungslinie dargestellt. Dieser Plan ist Bestandteil dieser Vorkaufsrechtssatzung. Er liegt innerhalb des geplanten Umfangs des Bebauungsplans „Gartenstraße, Karlstraße, Kaiserstraße“.
(3) Werden innerhalb des räumlichen Geltungsbereiches dieser Satzung Flurstücke aufgelöst und neue Flurstücke gebildet oder entstehen durch Grundstücksteilungen neue Flurstücke, sind auf diese insoweit die Bestimmungen dieser Satzung ebenfalls anzuwenden, sofern sich diese im Geltungsbereich nach dem in vorstehendem Abs. 2 bezeichneten Plan innerhalb der gestrichelten Umrandungslinie befinden.
§ 3
Inkrafttreten
Diese Satzung tritt mit ihrer öffentlichen Bekanntmachung in Kraft.
Hinweis:
Hinweis zur Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften nach § 4 der Gemeindeordnung Baden-Württemberg (GemO):
Nach § 4 Abs. 4 Satz 1 GemO gilt die Satzung, sofern diese unter Verletzung von Verfahrens- oder Formvorschriften der GemO oder auf Grund der GemO zu Stande gekommen ist, ein Jahr nach der Bekanntmachung als von Anfang an gültig zu Stande gekommen. Dies gilt nicht, wenn
1. die Vorschriften über die Öffentlichkeit der Sitzung, die Genehmigung oder die Bekanntmachung der Satzung verletzt worden sind,
2. der Bürgermeister dem Beschluss nach § 43 GemO wegen Gesetzwidrigkeit widersprochen hat oder wenn vor Ablauf der in § 4 Abs. 4 Satz 1 GemO genannten Frist die Rechtsaufsichtsbehörde den Beschluss beanstandet hat oder die Verletzung der Verfahrens- oder Formvorschrift gegenüber der Gemeinde unter Bezeichnung des Sachverhalts, der die Verletzung begründen soll, schriftlich oder elektronisch geltend gemacht worden ist.
Ist eine Verletzung nach § 4 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 GemO geltend gemacht worden, so kann auch nach Ablauf der in Satz § 4 Abs. 4 Satz 1 GemO genannten Frist jedermann diese Verletzung geltend machen.
Hinweis zur Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften nach § 215 Baugesetzbuch (BauGB) i. V. m. § 214 Baugesetzbuch (BauGB):
Gemäß § 215 Abs. 1 Satz 1 BauGB werden unbeachtlich
1. eine nach § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB beachtliche Verletzung der dort bezeichneten Verfahrens- und Formvorschriften und
2. nach § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs beim Zustandekommen dieser Satzung, wenn sie nicht innerhalb eines Jahres seit dieser Bekanntmachung schriftlich gegenüber der Gemeinde geltend gemacht worden ist. Der Sachverhalt, der die Verletzung oder den Mangel begründen soll, ist darzulegen.
Die Satzung wird mit Ihrer Begründung während der Öffnungszeiten beim Bürgerbüro Bauen der Stadt Reutlingen, Marktplatz 22 (Rathaus), Zimmer 407, 72764 Reutlingen, zur Einsicht für jedermann bereitgehalten; über den Inhalt wird auf Verlangen Auskunft gegeben.
Ausgefertigt!
Reutlingen, 04.12.2023
Bürgermeisteramt
gez. i. V. Angela Weiskopf
Bürgermeisterin
Begründung:
Zu § 1
Die Schließung des Warenhauses im Plangebiet im Januar 2024 hat eine sich abzeichnende Nutzungsänderung zur Folge. Planerisches Ziel der Stadt ist es, dass mit der Umnutzung des Gebäudes in zentraler Lage im Gegenüber zum Hauptbahnhof ein Beitrag zur Stärkung der Innenstadt als Einzelhandels- und Arbeitsstandort des Oberzentrums Reutlingen geleistet wird.
Künftig gebietsprägend soll die Einzelhandels- sowie die nicht wesentlich störende gewerbliche Nutzung, die Nutzung in Form von Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäuden sein. Auch sollen Anlagen für spezifische kulturelle und für sportliche Zwecke zulässig sein.
Das für diesen Bereich festgesetzte Gemischte Gebiet nach der geltenden Ortsbausatzung kann nicht automatisch mit dem heutigen Mischgebiet nach § 6 BauNVO gleichgesetzt werden. Der Gebietscharakter richtet sich vielmehr nach § 2 der geltenden Ortsbausatzung unter Berücksichtigung der damaligen Rechtsgrundlagen (Württembergische Bauordnung und Reichsgewerbeordnung) auf Basis derer diese ergangen ist. In der Ortsbausatzung werden als Art der baulichen Nutzung drei Gebietstypen vorgesehen, nämlich das Gemischte Gebiet, das Wohngebiet und das Industriegebiet. Damit ist zunächst klargestellt, dass einer Wohnnutzung im Gemischten Gebiet zumindest keine allein prägende Bedeutung für dieses Gebiet zukommt.
In dem vorliegend geplanten Kerngebiet, mit dem nur ein kleiner Teil des gemischten Gebiets nach der aktuell hier noch gültigen Ortsbausatzung überplant werden soll, soll hingegen die Wohnnutzung städtebaulich keine Rolle spielen.
Ziel ist es, kerngebietstypische Nutzungen wie Einzelhandel und Gewerbe, Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude sowie Anlagen zu kulturellen und sportlichen Zwecken anzusiedeln, die zu einer nachhaltigen Aufwertung des Plangebiets beitragen und sich auch positiv auf das Umfeld auswirken.
Zur Sicherung dieser Planungsvorstellungen dient die vorliegende Vorkaufssatzung. Der städtebauliche Konflikt, aufgrund der sich wegen der endgültigen Schließung des Warenhauses abzeichnenden Nutzungsänderung, zu einer nach derzeit geltendem Planungsrecht möglichen ausschließlichen Wohnnutzung in exponierter Lage gegenüber dem Hauptbahnhof und unmittelbar angrenzend an den Altstadtbereich (zentralen Versorgungsbereich), soll dadurch gelöst werden, dass nach den Planungen der Stadt dem Einzelhandel, den Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäuden sowie sonstigen nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben und Anlagen für kulturelle Zwecke und für sportliche Zwecke der Vorrang eingeräumt wird, indem für das Gebiet zukünftig ein Kerngebiet nach § 7 BauNVO festgesetzt wird.
Die vorliegende Vorkaufsrechtssatzung dient während der Aufstellung des Bebauungsplanes zur Sicherung der Umsetzung der Bebauungsplanziele. Es ist kein Instrument zur Bodenbevorratung, d. h. sollte erkennbar sein, dass das Grundstück entsprechend den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist und auch so genutzt wird und die bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel i. S. d. § 177 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB aufweist, darf von dem Vorkaufsrecht kein Gebrauch gemacht werden.
Bei der Umnutzung und Revitalisierung des Standorts, ist es Ziel, Einzelhandelsnutzungen anzusiedeln, mit denen die Entwicklung des zentralen Versorgungsbereichs in der Reutlinger Altstadt gestärkt wird.
Insbesondere im Bereich der Versorgung mit Lebensmitteln und Produkten für den täglichen Bedarf besteht in der gesamten Kern- und Altstadt Ausbaubedarf. Aber auch im Bereich Elektronikfachartikel, Bekleidung und Schuhe, kann das Innenstadtsortiment ergänzt werden.
Nach dem am 28.03.2006 vom Gemeinderat beschlossenen Märkte- und Zentrenkonzept liegt das Plangebiet im Bereich der Zone 1, Innenstadt: Einzelhandel allgemein zulässig. Die Innenstadt umfasst neben der historischen Altstadt auch die Gebiete Kernstadt Süd, City Nord und Teile der Oststadt. Ziel des Einzelhandelskonzepts ist eine Konzentration der Ansiedlung innenstadtrelevanter Sortimente auf die Innenstadt sowie Spielräume zur Ansiedlung nicht-innenstadtrelevanter Sortimente an Ergänzungsstandorten in dezentraler Lage / Stadtrandlage.
Aktuell wird im Rahmen der ZIZ-Planung ein Einzelhandelskonzept mit Fördermitteln des Bundes neu aufgestellt.
Hierbei wird auch die Bedeutung des ehemaligen Warenhausstandortes der Galerie Karstadt Kaufhof GmbH mit der für Januar 2024 geplanten Nutzungsaufgabe berücksichtigt.
Es ist davon auszugehen, dass sich der Einzelhandel mit innenstadtrelevanten Sortimenten künftig insbesondere auf den historischen Ortskern, die Altstadt der Stadt Reutlingen, konzentrieren wird. Es soll mit der Überplanung des Areals „Gartenstraße, Karlstraße, Kaiserstraße“ der Ansiedlung von Handelsbetrieben, aber auch zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur in Form von Bildungseinrichtungen der Vorrang eingeräumt werden.
Das Plangebiet umfasst Schlüsselgrundstücke zwischen Altstadt und Hauptbahnhof, die auch für die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben zur Stärkung und Ergänzung des Einzelhandels in der Innenstadt städtebaulich geeignet sind. Aufgrund der Lage zwischen Altstadt und Hauptbahnhof ist die Wohnnutzung an dieser Stelle städtebaulich nicht gewollt.
Entsprechend der Gewerbeflächenleitlinie der Stadt Reutlingen (GR-Drs 20/119/01) sollen gewerbliche Nutzungen angesiedelt werden können, die mit Nutzungen aus dem Freizeit- und Erholungsbereich (Gastronomie, Fitness) ergänzt werden können. Im Rahmen erster Standortanalysen hat sich ergeben, dass Reutlingen hier insbesondere im Bereich der Angebote für ein jüngeres Publikum (Event, Bars, Veranstaltungsräume od. Ähnliches) Nachholbedarf und damit das Potential für ein standortbezogenes Alleinstellungsmerkmal hat.
Dass hochwertige Büroflächen nach wie vor gefragt sind, zeigt sich aktuell auch in dem unmittelbar gegenüber in Projektierung befindlichen Gewerkschaftshaus der IG-Metall.
Dies liegt insbesondere auch an der hervorragenden Lage in unmittelbarer Nähe zum Reutlinger Hauptbahnhof mit fußläufiger Anbindung an auch überregionale Zugverbindungen sowie an das Reutlinger Stadtbusnetz (Nahverkehrsachse Gartenstraße, Karlstraße/Listplatz). Deshalb werden Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude ebenso als Nutzungen zugelassen. Denn es handelt sich um eine Lage zwischen Innenstadt und Hauptbahnhof, die als Übergangsbereich anzusehen ist und daher städtebaulich auch für Geschäfts- und Bürogebäude geeignet ist.
Zu § 1 Abs. 1
Öffentliche Nutzung wie die einer Bildungseinrichtung soll insbesondere aufgrund der zentralen Lage mit Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr aber auch zur Belebung der Innenstadt angesiedelt werden können.
Zu § 1 Abs. 2
Wohnen ist im vorliegenden geplanten Kerngebiet nach § 7 BauNVO kein Planungsziel. Denn für die Stärkung der Innenstadt im Übergangsbereich der Innenstadt zum Hauptbahnhof ist dem Einzelhandel sowie den gewerblichen Nutzungen, Geschäfts- und Bürogebäuden und Verwaltungsgebäuden der Vorrang einzuräumen, um diesen Bereich zu beleben und den Übergang zwischen Altstadt und Hauptbahnhof städtebaulich so zu entwickeln, dass dieser als Einzelhandels- und Arbeitsstandort gestärkt wird.
Zu § 1 Abs. 3
Die Zulässigkeit von Vergnügungsstätten in Form von Spielhallen, Wettbüros und zudem Nutzungen wie Erotikshops, Bordelle, Terminwohnungen, Betriebe mit Sexdarbietung nach § 7 Absatz 2 Nr. 2 und 3 BauNVO soll ausgeschlossen werden. Zum Schutz insbesondere auch der sensiblen Erdgeschosszone sowie zur Vermeidung von Vergnügungsstättenkonzentrationen im Gegenüber zum Hauptbahnhof im Hinblick auf einen Trading-Down-Effekt werden diese Nutzungen ausgeschlossen, damit auf diesen Schlüsselgrundstücken im Bereich zwischen Hauptbahnhof und Altstadt ein Übergang mit Einzelhandelsbetrieben und gewerblichen Nutzungen sowie Geschäfts- und Bürogebäuden geschaffen werden kann.
Zu § 1 Abs. 4
Tankstellen im Zusammenhang mit Parkhäusern und Großgaragen werden ausgeschlossen, da es sich um Schlüsselgrundstücke zwischen Hauptbahnhof und Altstadt handelt und im Anschluss an die Altstadt der Einzelhandel, auch die gewerbliche Nutzung, Büro- und Geschäftsgebäude oder Speisewirtschaften und Schankwirtschaften in dieser sensiblen Lage gestärkt und ein homogener Übergang zum Hauptbahnhof geschaffen werden soll.