Bodenrichtwerte

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Erläuterungen zu den Bodenrichtwerten

Hinweis:

Bitte lesen Sie diese Erläuterungen vor der Benutzung der Bodenrichtwertkarte, um Missverständnisse und Fehlinterpretationen zu vermeiden.

Die Bodenrichtwerte wurden vom Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Reutlingen am 29.04.2022 und am 06.05.2022 zum Stichtag 01.01.2022 beschlossen. Die Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte, die gemäß §196 Baugesetzbuch vom Gutachterausschuss für eine Mehrzahl von Grundstücken mit im wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen ermittelt werden.

Liegen innerhalb einer Bodenrichtwertzone Grundstücke mit unterschiedlicher Ausprägung bezüglich ihrer Art der baulichen Nutzung (Ein- und Zweifamilienhaus, Mehrfamilienhaus mit 4 oder mehr Wohneinheiten), die sich auf Grund ihrer ungleichmäßigen Verteilung nicht in eigene Bodenrichtwertzonen abgrenzen lassen, wurden sich deckungsgleich überlagernde Bodenrichtwertzonen angelegt. In bebauten Gebieten sind die Bodenrichtwerte mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre.

Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung. Aus den Bodenrichtwerten, der Abgrenzung und den beschreibenden Attributen können keine Rechtsansprüche hinsichtlich des Bauleitplanungs-, Bauordnungs- und Erschließungsbeitragsrechts etc. abgeleitet werden.

Die Bodenrichtwerte werden grundsätzlich altlastenunbedenklich und ohne Berücksichtigung der Eintragungen in der Hochwassergefahrenkarte Baden-Württemberg ausgewiesen. Die Bodenrichtwerte der land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke sind ohne Aufwuchs angegeben.

Abweichungen des einzelnen Grundstücks in den wertbestimmenden Eigenschaften wie Lage und Entwicklungszustand, planungsrechtliche und marktübliche Nutzungsmöglichkeit, Erschließungszustand, Neigung, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgröße, -zuschnitt, -breite und -tiefe bewirken Abweichungen seines Bodenwertes vom Bodenrichtwert. Die Merkmale der Bodenrichtwertgrundstücke wie Geschossflächenzahl, typische Grundstücksgröße, -breite und -tiefe wurden als Durchschnittswerte der bebauten Grundstücke innerhalb einer Bodenrichtwertzone ermittelt. Die Durchschnittswerte besitzen die übliche Toleranzbreite.

Beim Teilmarkt individueller Wohnungsbau (Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser) ist i.d.R. keine Abhängigkeit des Bodenrichtwerts vom Maß der baulichen Nutzung (GFZ) erkennbar.

Für die über die angegebene typische Grundstückstiefe / -breite bzw. Grundstücksfläche hinausgehende Fläche ist i.d.R. der Wert für private Grünfläche / Gartenland anzusetzen, sofern diese nicht für die bauliche Nutzbarkeit (GFZ / GRZ) erforderlich ist. Ist eine Bebauungsmöglichkeit der über die angegebene Tiefe, Breite oder Fläche hinausgehenden Fläche rechtlich sichergestellt, so ist ein Bodenwert unter der Berücksichtigung der Bauplatzeigenschaft ausgehend vom Bodenrichtwert anzusetzen.

Der Wert für private Grünfläche / Gartenland beträgt i.d.R. 10 % des in dieser Zone gültigen Bodenrichtwerts.

Der Bodenwert von Grundstücken, die im Randbereich einer Richtwertzone liegen, kann im Einzelfall von den Wertverhältnissen der benachbarten Richtwertzone beeinflusst werden.

Die sonstigen zur Wertermittlung erforderliche Daten (Kapitalisierungszinssätze, Sachwertfaktoren, Vergleichsfaktoren etc.) wurden im Grundstücksmarktbericht 2021 veröffentlicht. Die Broschüre „Grundstücksmarktbericht 2021“ können Sie beim Bürgerbüro Bauen zum Preis von 50,00 EUR erwerben. In digitaler Form (pdf-Datei) kann der Grundstücksmarktbericht 2021 für 40,00 EUR unter gutachterausschuss@reutlingen.de bestellt werden.

Hinweise zur Verwendung der Bodenrichtwerte für die Bewertung der Grundstücke des Grundvermögens (Grundsteuer B)

Die Finanzverwaltung Baden-Württemberg wird im Laufe des Jahres 2022 die Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer auffordern, eine entsprechende Steuererklärung abzugeben. In den meisten Fällen benötigt man hierzu lediglich den Bodenrichtwert und die Grundstücksgröße. Die erforderlichen Informationen zur Grundsteuer erhalten Sie über die Internetseite www.grundsteuer-bw.de . Auf dieser Seite gibt es ab 01.07.2022 einen Link zum Bodenrichtwertsystem BORIS-BW, über das die Bodenrichtwerte und die Grundstücks(-teil)flächen kostenlos abgerufen werden können.

Bewertung von Flächen mit baulichen Nutzungen im Außenbereich (§ 35 BauGB oder überplanter Außenbereich)

Für die Bewertung der dem Grundvermögen (Grundsteuer B) zuzurechnenden Flächen, insbesondere Flächen die Wohnzwecken oder anderen nicht land- oder forstwirtschaftlichen Zwecken in den Außenbereichen dienen, ist der Bodenrichtwert der nächstgelegenen Baulandzone (Wohnen) heranzuziehen.

Dabei gilt folgender Faktor 1,0 x Bodenrichtwert (W). Flächenmaß ist hierbei nur die überbaute ggf. auch projizierte Grundfläche der Wohn- und nicht landund/oder forstwirtschaftlichen Nutzflächen. Die für das Wohn- oder sonstige Gebäude notwendige „Freifläche“ ist in dem Faktor 1,0 bereits berücksichtigt. Die Bodenrichtwerte für land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung finden im Rahmen der Bewertung der Grundsteuer B für den bebauten Bereich (§ 35 BauGB oder überplanten Außenbereich) keine Anwendung. Für Wertermittlungen nach dem BauGB ist der Bodenwert für bebaute Grundstücke im Außenbereich sachverständig nach den geltenden Bewertungsvorschriften abzuleiten.

Bewertung von Grundstücken für den Gemeinbedarf / Sondergebiete

Ist eine Fläche mit der Definition Gemeinbedarf / Sondergebiet im Zuge der Grundsteuer B zu bewerten, so ist der Bodenrichtwert (BRW) der BRW-Zone anzusetzen, in der die Fläche liegt. Sollte kein BRW für die BRW-Zone ausgewiesen worden sein, so ist ein Wert entsprechend dem Verfahren für bebaute Flächen im Außenbereich zu bestimmen. Für Wertermittlungen nach dem BauGB ist jedoch der Bodenwert der Gemeinbedarfsfläche / Sondergebiet sachverständig nach den geltenden Bewertungsvorschriften abzuleiten.

Herausgeber:

Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Reutlingen
Geschäftsstelle:
Amt für Stadtentwicklung und Vermessung
Marktplatz 22, 72764 Reutlingen
Tel. 07121/303 2519
Fax 07121/303 2281
E-Mail: gutachterausschuss@reutlingen.de

Zeichenerklärung

Bodenrichtwert

300 = Bodenrichtwert in EUR/m²

Entwicklungszustand

B = baureifes Land
E = Bauerwartungsland
LF = Fläche der Land- und Forstwirtschaft
SF = sonstige Flächen

Sanierungs-/Entwicklungszustand

SB = sanierungsbeeinflusster Bodenrichtwert, unter Berücksichtigung der rechtlichen und tatsächlichen Neuordnung
SU = sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert, ohne Berücksichtigung der rechtlichen und tatsächlichen Neuordnung

Beitragssituation

ebfr = erschließungsbeitragsfrei
ebpf = erschließungsbeitragspflichtig

Art der Nutzung

WA = Allgemeines Wohngebiet
WB = Besonderes Wohngebiet
WR = Reines Wohngebiet
MD = Dorfgebiet
MI = Mischgebiet
MK = Kerngebiet
G = Gewerbliche Baufläche
FGA = Garten (Freizeit)
LW = Landwirtschaftliche Nutzfläche
F = Wald
SO = Sondergebiet (§11 BauNVO)
SPO = Sportplatzfläche
FH = Friedhof
LG = Lagerfläche
GB = Baufläche für Gemeinbedarf
GF = Gemeinbedarfsfläche (kein Bauland)

Ergänzung zur Art der Nutzung

EFH = Ein- und Zweifamilienhäuser
MFH = Mehrfamilienhäuser (4 oder mehr Wohneinheiten)
GH = Geschäftshäuser
WGH = Wohn- und Geschäftshäuser
BGH = Büro- und Geschäftshäuser
BH = Bürohäuser
PL = Produktion und Logistik
LAD = Laden (eingeschossig)
EKZ = Einkaufszentren
GAR = Garagen, Stellplatzanlagen, Parkhäuser
ASB = Außenbereich

Bauweise

o = offene Bauweise
g = geschlossene Bauweise
a = abweichende Bauweise
eh = Einzelhäuser
ed = Einzel-/Doppelhäuser
dh = Doppelhaushälften
rh = Reihenhäuser
rm = Reihenmittelhäuser
re = Reiheneckhäuser

Maß der baulichen Nutzung

III = Anzahl der Vollgeschosse
0,5 = wertrelevante Geschossflächenzahl
0,5 = Grundflächenzahl
6,0 = Baumassenzahl

Angaben zum Grundstück

28 = Grundstückstiefe in m, bis zu der i.d.R. der Bodenrichtwert anzusetzen ist
10 = typische Grundstücksbreite in m
400 = typische Grundstücksfläche in m²

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