Wahl des Sanierungsverfahrens

Mit der förmlichen Festlegung eines Sanierungsgebiets finden im Sanierungsgebiet besondere bodenrechtliche Bestimmungen Anwendung, wobei hinsichtlich der Durchführung der Sanierungsmaßnahme zwei Varianten zur Verfügung stehen:

Das Klassische Verfahren:
Die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 – 156 a BauGB werden angewendet.
Das Vereinfachte Verfahren:
Die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 – 156 a BauGB werden nicht angewendet.

Die Entscheidung über das Verfahren muss aufgrund der Beurteilung der vorgefundenen städtebaulichen Situation und des sich abzeichnenden Sanierungskonzeptes getroffen werden. Maßstab für die Entscheidung der Kommune ist die Erforderlichkeit der „besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften“. Liegen die Voraussetzungen zum Ausschluss der §§ 152 – 156 a BauGB vor, ist die Kommune gemäß § 142 Abs. 4 BauGB zur Anwendung des vereinfachten Verfahrens verpflichtet.

Neben allgemeinen städtebaulichen Vorschriften kommen in beiden Verfahren folgende sanierungsrechtlichen Vorschriften zur Anwendung:

§ 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB über das allgemeine Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken im Sanierungsgebiet,
§ 88 Abs. 2 BauGB über die Enteignung aus zwingenden städtebaulichen Gründen,
§§ 144 und 145 BauGB über die Genehmigung von Vorhaben, Teilungen und Rechts-vorgängen, soweit die Anwendung dieser Vorschriften im vereinfachten Sanierungsver-fahren nicht ausgeschlossen wird,
§§ 180 und 181 BauGB über den Sozialplan und den Härteausgleich,
§§ 182 bis 186 BauGB über die Aufhebung / Verlängerung von Miet- und Pachtverhältnissen,
§ 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB über das allgemeine Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken im Sanierungsgebiet,
§ 88 Abs. 2 BauGB über die Enteignung aus zwingenden städtebaulichen Gründen,
§§ 144 und 145 BauGB über die Genehmigung von Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgängen, soweit die Anwendung dieser Vorschriften im vereinfachten Sanierungsverfahren nicht ausgeschlossen wird,
§§ 180 und 181 BauGB über den Sozialplan und den Härteausgleich,
§§ 182 bis 186 BauGB über die Aufhebung / Verlängerung von Miet- und Pachtverhältnissen.

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Welches Sanierungsverfahren ist das richtige für mich

Sanierungsmaßnahmen unter Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 bis 156a Baugesetzbuch sind dadurch gekennzeichnet, dass neben der Anwendung der vorgenannten sanierungsrechtlichen Vorschriften ein Erfordernis für die Anwendung der „besonderen“ sanierungsrechtlichen Vorschriften besteht (§ 142 Abs. 4 BauGB).

Diese Vorschriften der §§ 152 bis 156a BauGB, werden als sogenannte „bodenpolitische Konzeption des Sanierungsrechtes“ bezeichnet und sollen bewirken, dass Bodenwertsteigerungen im Sanierungsgebiet, die durch die Aussicht auf die Sanierung, ihre Vorbereitung oder Durchführung entstehen, zur Finanzierung der Sanierungskosten herangezogen werden. Insbesondere zu erwähnen sind:

die Nichtberücksichtigung sanierungsbedingter Grundstückswerterhöhungen bei der Bemessung von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen (§ 153 Abs. 1 BauGB),
die Preisprüfung, d.h. keine Genehmigung eines Kaufvertrages (§ 144 BauGB), wenn der Kaufpreis über den Anfangswert der Sanierung hinaus geht (§ 153 Abs. 2 BauGB),
die Vorschrift, dass die Kommune beim Erwerb eines Grundstücks nur zum „sanierungsunbeeinflussten" Anfangswert kaufen darf (§ 153 Abs. 3 BauGB),
die Vorschrift, dass die Kommune beim Verkauf eines Grundstückes nur zum Neuordnungswert veräußern darf (§ 153 Abs. 4 BauGB),
die Bemessung der Einwurfs- und Zuteilungswerte in der Sanierungsumlegung (§ 153 Abs. 5 BauGB),
die Erhebung von Ausgleichsbeträgen beim Abschluss der Sanierung (§ 154 ff. BauGB). Dafür entfällt die Beitragsverpflichtung nach § 127 BauGB (Erschließungsbeitrag),
die sogenannte „Bagatell-Klausel“ für die Festsetzung von Ausgleichsbeträgen (§ 155 Abs. 3 BauGB),
die Vorschrift, dass – falls nach Durchführung der Sanierungsmaßnahme die erzielten Einnahmen über den getätigten Ausgaben liegen – der Überschuss auf die Eigentümer der im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke zu verteilen ist (§ 156a BauGB).

Ist für die zügige Durchführung der geplanten Sanierung die Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 bis 156a Baugesetzbuch nicht erforderlich und wird die Durchführung hierdurch voraussichtlich nicht erschwert, ist die Sanierung gemäß § 142 Abs. 4 Baugesetzbuch im „vereinfachten Verfahren“ durchzuführen.
Das heißt mit anderen Worten, es erfolgt

keine Abschöpfung sanierungsbedingter Bodenwerterhöhungen. Dafür gilt aber das allgemeine Erschließungsbeitragsrecht nach § 127 ff. BauGB,
keine Limitierung von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen,
keine Preiskontrolle.